Por Elton Luiz Tibes da Silva

Advogado e Professor Universitário

AS POSSIBILIDADES DA REDUÇÃO DOS ALUGUÉIS EM RAZÃO DA PANDEMIA

A crise econômica causada pela Covid-19 tem levado empresas a buscar na Justiça a suspensão ou diminuição dos valores de aluguéis. A situação delicada, decorrente da inadimplência e das dificuldades das empresas em cumprirem suas obrigações, se deve, em grande parte, às medidas adotadas para conter o avanço do coronavírus — entre elas, o fechamento de comércios e serviços não essenciais por decretos de governadores e prefeitos. É inegável o impacto da epidemia nas receitas de empresas, empresários e de empregados.

Quase todos sofrerão alguma espécie de redução em seus ganhos. O Código Civil prevê a possibilidade de revisão de contratos. Estes podem ser revisados quando eventos em circunstâncias excepcionais, que não eram previsíveis quando de sua assinatura, tornaram as prestações excessivamente onerosas para uma das partes. Assim, quando a negociação não funciona, propor uma ação judicial acaba sendo o único caminho. E o Judiciário tem se demonstrado sensível a este momento excepcional da economia, como ocorreu na decisão 27ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, que  determinou a redução em 50% do valor do aluguel, pelo prazo de 60 dias, pago por uma empresa em recuperação judicial, devido aos efeitos do coronavírus.  |A medida, além de beneficiar à manutenção da empresa durante o período de crise, mostra que o poder Judiciário está sintonizado para tentar garantir os interesses da população prejudicada pela pandemia.

Por outro lado, o TJ-SP também entendeu, em outro julgamento, que a epidemia, não pode ser invocada, de maneira genérica, sem qualquer comprovação documental, para redução ou suspensão de contratos de locação. Já em nosso Estado, recentemente um juiz da Comarca de Joinville, concedeu parcialmente tutela de urgência para reduzir em 50% o valor do aluguel de uma  universidade local,  para manter o seu estabelecimento funcionando. Em conversação direta com o proprietário do imóvel, ela teve negada a redução, ainda que expusesse seus prejuízos por causa da pandemia do coronavírus.

Nesse momento, é preciso ter em mente os princípios que regem o direito dos contratos no Brasil, dentre eles os da preservação e função social dos contratos e o da boa-fé objetiva.  Segundo a Lei Civil, a rescisão do contrato poderá ser evitada mediante oferta ao devedor da possibilidade de modificar as condições do contrato. Mas a modificação do contrato é uma faculdade do credor e não uma obrigação, exigindo muitas vezes a intervenção do poder judiciário, quando as partes não conseguem chegar a um acordo.

Mas esta modulação, nem sempre é fácil, pois, que assim como os locatários, alguns locadores também estão enfrentando dificuldades financeiras, e muitos deles, inclusive, utilizam-se da renda com os aluguéis para seu sustento próprio e de familiares. Assim os locatários que estejam enfrentando este tipo de dificuldade devem buscar os locadores com argumentos concretos, com documentos que comprovem a sua dificuldade financeira, para viabilizar um novo pacto.

Por fim, cabe destacar que foi aprovado pelo Senado Federal no  mês de abril, o Projeto de Lei 1.179/2020, que suspende temporariamente regras do Direito Privado enquanto durar a epidemia do coronavírus no Brasil, proíbe, até 31 de dezembro de 2020, liminar de despejo em ações ajuizadas a partir de 20 de março.  A lei foi enviada à Câmara dos Deputados e retornou ao Senado com Emendas, mas alguns Tribunais já estão adotando esta medida excepcional, em decorrência da epidemia do Covid-19. Mas o importante neste momento é ter bom senso, para reequilibrara as relações contratuais entre as partes, pois  a epidemia atingiu a todos.

Obs. Esta coluna tem a finalidade apenas informativa e, não substitui uma consulta a um profissional. Para maiores orientações, procure um advogado(a) especialista no assunto, que analisará detalhadamente o caso concreto, indicando as medidas a serem tomadas.

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